今天，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式發(fā)售！這是第一次，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該是個(gè)投資機(jī)會(huì)，我申購(gòu)了5萬(wàn)元，僅供參考。

首批REITs 獨(dú)家購(gòu)買(mǎi)通道>>

投資者可以通過(guò)場(chǎng)外直銷(xiāo)及代銷(xiāo)機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)，也可以通過(guò)券商走場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)方式。根據(jù)不同產(chǎn)品的發(fā)行安排，發(fā)售時(shí)間截至6月1日或2日。

據(jù)了解，REITs產(chǎn)品上市初期，為維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，保護(hù)投資者合法權(quán)益，交易所將對(duì)REITs產(chǎn)品交易重點(diǎn)監(jiān)控，嚴(yán)厲打擊異常交易和違法違規(guī)行為。投資者需樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，秉持價(jià)值投資、長(zhǎng)期投資理念，依法合規(guī)參與交易。

業(yè)內(nèi)人士估算，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)億元。按照資產(chǎn)證券化率1%計(jì)算，基礎(chǔ)設(shè)施REITs潛在市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億元。

想玩轉(zhuǎn)這一萬(wàn)億級(jí)別投資新品？請(qǐng)先閱讀這份來(lái)自業(yè)內(nèi)人士的答疑攻略。

1、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs應(yīng)如何認(rèn)購(gòu)？

公眾投資者可以通過(guò)場(chǎng)外直銷(xiāo)及代銷(xiāo)機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)，也可以通過(guò)券商走場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)方式。從投資門(mén)檻上看，深交所的場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)是1000份為最低認(rèn)購(gòu)門(mén)檻，上交所的場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)多數(shù)是1000元為最低認(rèn)購(gòu)門(mén)檻；而每只公募REITs場(chǎng)外的最低認(rèn)購(gòu)門(mén)檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的，投資者在參與認(rèn)購(gòu)時(shí)要看清楚相關(guān)規(guī)定和公告信息。

2、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的配售規(guī)則是什么？需要“搖號(hào)”嗎？

若公眾投資者在募集期內(nèi)有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)份額總額超過(guò)公眾投資者的募集上限，實(shí)行尾日比例配售，即在基金募集期內(nèi)，最后一日前的有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)全額確認(rèn)成功，對(duì)最后一日的有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)，根據(jù)剩余額度，予以比例配售；若預(yù)計(jì)募集首日有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)全部確認(rèn)后，該基金公眾投資者募集總規(guī)模達(dá)到或超過(guò)公眾發(fā)售規(guī)模上限，公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。

也就是說(shuō)，如果公眾投資者募集規(guī)模為10億，卻在募集期首日有100億認(rèn)購(gòu)規(guī)模的話，每個(gè)投資者均能買(mǎi)到認(rèn)購(gòu)規(guī)模的1/10。同時(shí)公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。這與新股網(wǎng)上申購(gòu)采用的“搖號(hào)”制度有著顯著不同。

3、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs面向公眾投資者的發(fā)售金額及比例是多少？

基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的發(fā)售，分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下詢(xún)價(jià)并定價(jià)、網(wǎng)下配售、公眾投資者認(rèn)購(gòu)等活動(dòng)。中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》規(guī)定原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方需合計(jì)認(rèn)購(gòu)不低于20%的公募REITs基金發(fā)售份額。

以深市為例，深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總募集金額為143.71億元，其中，戰(zhàn)略配售比例均在60%及以上；網(wǎng)下投資者擬發(fā)售比例在16%-30%之間。

4、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs應(yīng)如何交易？

基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作，不開(kāi)放申購(gòu)與贖回，在證券交易所上市，場(chǎng)外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)方可賣(mài)出。也就是說(shuō)，公募REITs成立之后只能通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，屆時(shí)需要注意基金的折溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

5、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs交易存在漲跌幅限制嗎？

基礎(chǔ)設(shè)施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。基礎(chǔ)設(shè)施基金份額上市首日，其即時(shí)行情顯示的前收盤(pán)價(jià)為基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)售價(jià)格。

基礎(chǔ)設(shè)施基金漲跌幅限制價(jià)格的計(jì)算公式為：漲跌幅限制價(jià)格=前收盤(pán)價(jià)×（1±漲跌幅限制比例）。

6、如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行價(jià)格？發(fā)行價(jià)格越高越好嗎？

公募REITs發(fā)行價(jià)格不是1元/份，而是根據(jù)詢(xún)價(jià)情況市場(chǎng)化定價(jià)。投資者應(yīng)綜合比較各項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值、實(shí)際募集總規(guī)模（即發(fā)行份額乘以發(fā)行價(jià)格）、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)能力、未來(lái)現(xiàn)金流分派率等情況，合理審慎做出投資決策，不同項(xiàng)目發(fā)行價(jià)格的絕對(duì)值大小本身并不具備可比性。

7、如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的現(xiàn)金流分派率？現(xiàn)金流分派率越高越好嗎？

預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。投資者在比較不同項(xiàng)目時(shí)，不能單純看現(xiàn)金流分派率這一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)楝F(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類(lèi)型相關(guān)。

作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類(lèi)型一般可以分為兩類(lèi)，一類(lèi)是經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)的項(xiàng)目（比如收費(fèi)公路、污水垃圾處理等），另一類(lèi)是產(chǎn)權(quán)類(lèi)的項(xiàng)目（比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等）。特別的，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類(lèi)型為經(jīng)營(yíng)權(quán)的項(xiàng)目，由于經(jīng)營(yíng)權(quán)存在期限，存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)r(jià)值逐年下降，到期可能趨于零的風(fēng)險(xiǎn)，因此經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目基金分紅中包含對(duì)投資者初始投資資金的返還，其現(xiàn)金流分派率整體來(lái)看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類(lèi)的項(xiàng)目。

8、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的主要收益來(lái)源是什么？

REITs通過(guò)募集眾多投資者的資金，用于投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)來(lái)獲得收益。與股票和債券相比，REITs具有相對(duì)中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的特征?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs收益依賴(lài)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的收益，主要影響因素包括基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所屬行業(yè)的平均收益水平、項(xiàng)目自身的運(yùn)營(yíng)情況等方面。

9、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與股票有何不同？

如果說(shuō)股票是“公司上市”后發(fā)行的有價(jià)證券，公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價(jià)證券?；鹕鲜兄笠矔?huì)有交易報(bào)價(jià)，與股票投資有異曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有以下特點(diǎn)：首先，公募REITs市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確，單位價(jià)值波動(dòng)性原則上相對(duì)有限。其次，公募REITs收益的增長(zhǎng)空間相對(duì)有限。從物業(yè)運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長(zhǎng)或維持持續(xù)性高增長(zhǎng)的可能性較小。在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強(qiáng)制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機(jī)制相較股票更為嚴(yán)格。

10、公眾投資者應(yīng)如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的投資價(jià)值？

投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)包括基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、終止上市風(fēng)險(xiǎn)、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)等。投資者在參與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)業(yè)務(wù)前，應(yīng)認(rèn)真閱讀基金合同、招募說(shuō)明書(shū)等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)規(guī)則，自主判斷基金投資價(jià)值，自主做出投資決策，自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。

中金公司研究部認(rèn)為，考慮到資本市場(chǎng)對(duì)于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產(chǎn)品上市后二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)一定波動(dòng)。從境外市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)過(guò)部分REITs產(chǎn)品上市后類(lèi)似股票大幅上漲或者下挫的現(xiàn)象，建議投資者理性看待首批上市REITs投資價(jià)值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。對(duì)于公眾投資者來(lái)說(shuō)，切不可懷有炒公募REITs“一夜暴富”的心態(tài)。